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贵阳写字楼小幅回暖 跟进仍需谨慎

2015-12-1 00:28| 发布者: cnxqw| 查看: 5372| 评论: 0|原作者: 钱丽 赵宁|来自: 贵阳楼市网

摘要: 2013年,贵阳楼市迎来写字楼集中放量,同时有20余个写字楼项目集中入市,创下了贵阳写字楼市场的历史最高。当年,面对如此大量写字楼产品的集中入市,业内人士认为,“贵阳的写字楼市场供应已接近供需平衡的警戒线, ...

     2013年,贵阳楼市迎来写字楼集中放量,同时有20余个写字楼项目集中入市,创下了贵阳写字楼市场的历史最高。当年,面对如此大量写字楼产品的集中入市,业内人士认为,“贵阳的写字楼市场供应已接近供需平衡的警戒线,3年后,这些项目进入呈现期后,市场可能将面临一个困境。”如今,3年时间已过,写字楼市场是否真的感到困顿?日前,记者走访市场,经过调查和数据对比后发现,在创客产业、大数据产业等利好环境的推动和部分明星项目的带动作用下,写字楼市场持续升温、小幅回暖,但是相比往年,去化速度放缓。2015年,贵阳写字楼市场仍是希望与挑战同在。

 

    老城区内新建的写字楼项目已逐渐减少,取而代之的是观山湖区等新区的集中放量。本报记者 王宏扬 摄

 

  销售数据:同比上升 环比略降

 

  十月的最后一周,贵阳楼市不负众望,以网签量超4000套的好成绩为银十完美收官,其中,写字楼贡献了843套的成绩,销量环比增加了633%,除了销售套数的上涨,写字楼的均价也有所上升,达到8036元/平方米,环比上涨12%。如此亮眼的数据,可以说是最近一年写字楼市场交出的最美成绩单,但是这样的成绩与往年相比,究竟如何?


  2013年,贵阳写字楼集中放量,近20个项目先后入市,这些项目中,包括了花果园、未来方舟两个超大盘,成为老城区写字楼的供应大户。观山湖区更是大量项目集中入市,贵阳德福中心、腾祥迈德国际、中渝第一城、美的才智中心、烈变国际广场等等。此外,贵阳国际金融中心、黔桂国际商务中心、大唐东原财富广场、群升千禧广场也持续放量。由于市场自身的换代需求,当年,大量的写字楼入市,让当年的写字楼销售实现井喷。全年共销售写字楼12590套,均价约为7600元/平方米。进入2014年,写字楼市场依然坚挺,全年成交14706套,销售面积1336764平方米,销售均价7442元/平方米。相比2013年,2014年表现不错,虽然均价略低,但是总量有所攀升。


  2015年伊始,写字楼市场曾经遭遇一段时间的冷冬,1月写字楼销售565套,均价6037元/平方米,相比2014年1月的823套的销量和6752元/平方米可以说是量价齐跌。进入10月后,写字楼市场小幅回温,1295套的成交量也是本年度首次月销售冲过千套大关,均价也攀升到7536元/平方米,相比2014年10月1715套,5705元/平方米的销售成绩来说,虽然量跌,但是均价却大幅上扬。

 

  市场走访:销售虽回暖 去化仍不易

 

  冷冰冰的数据虽然很有说服力,但是毕竟每年市场都有变化和不同,为了更全面地反映市场,记者还实地走访了一部分具有代表性的写字楼项目。


  11月12日,已经入冬的贵阳寒风冷雨,观山湖区笼罩在一片雨雾中,在德福中心,记者没有看到年初时大气的销售中心,在保安的指引下,记者来到了项目的新销售中心。新的销售中心是一个不大的厅,只简单地摆设了项目的沙盘,因为客户不多,几名销售人员显得比较清闲,看到记者上门,一位销售积极地迎了上来,这个大型的写字楼集群项目目前已经进入销售后期,15栋甲级写字楼只剩3栋在售,“之前的已经全部卖完了,目前在售的这3栋也是现房,现在买马上就可以装修了。”这位销售人员告诉记者,目前项目的均价在8200元/平方米,户型最小在90平方米左右,整层面积在1500平方米。记者在咨询的过程中,并没有其他客户上门,对于为什么更换销售中心,销售人员告诉记者,因为进入交房期,此前的销售中心是绿化区,已经拆除建设绿化。


  此后,记者又来到了相邻的天一国际广场,这个项目也进入销售后期,销售人员告诉记者目前在售的产品已经不多,均价在7500元/平方米;而今年刚刚开盘的茅台国际商务中心均价在8500元/平方米。这两个相邻的写字楼项目都不是大体量的项目,而且天一国际广场的主营业态为珠宝行业,茅台商务中心则有茅台酒厂的强大后盾,因此在销售方面都顺风顺水,目前都处于后期去化的过程。在腾祥·迈德国际和富力中心,这两个相邻的项目与绿地一起,也承担了这个区域的商业聚集功能,因为开发略早,以及地铁物业的入驻,目前商业圈已然成型。


  在观山湖区的另一头,贵阳国际金融中心、美的财智广场、中渝中环广场形成了另一个商业圈,在贵阳国际金融中心的销售中心,写字楼的投资客并不多,不过该项目的销售人员告诉记者,他们的项目主要还是自用大客户为主,占到八成,因此个体投资客较少是正常的。在中渝第一城的销售中心,虽然到访客户比较多,但是其中大部分仍是住宅置业者,写字楼销售显然不是该项目的关键任务。


  在走访市场的过程中,记者发现,在经过3年的集中入市后,随着项目推盘进入尾声以及第一波投资客已经完成投资,目前整个写字楼市场呈现出量减价增的总体趋势,未来去化任务将会越来越难。

 

  投资回报:收益率空置率 两难平衡

 

  与住宅销售不同,写字楼作为商业产品,销售结束后还好面对租赁市场的考验,空置率将成为销售率之后的另一个重大考验。因此要想让投资者有信心投资写字楼,更好地去化市场,如今写字楼市场的空置率高低,也是一个重要因素。


  作为第一批投入市场的写字楼产品,如今花果园已经引来了第一波的出租高峰。市民王先生2013年在花果园购买了150平方米的写字楼,今年交付使用后立即租出去了。“当初买的是时候,单价是4000元多一点,说好了是交房返租。”王先生介绍说,目前他的这套写字楼月贷款是4000元,月租金是4500元,每月的收益是500元,“一个平方30元,以后每年递增5元,递增到45元/平方米封顶。”对于这个收益,王先生其实并不满意,“这个收益低于我的预想,此前我的预想是每平方米能租到40元,月租金6000元,还了贷款每个月有2000元的收益。”王先生说,虽然目前收益不尽如人意,但是他还是觉得不错,至少马上就出租了,没有空闲期,“相比租不出去的,我还是觉得满足了。”


  一方面是投资者对于收益并不满意,一方面需要租房的却觉得难以承担。市民李小姐准备在高新区租一个写字楼,之所以选择在高新区,她是看中了高新区的落户企业的租金补助,“我的心理价位是30元/平方米,用上补助后,一个平方米10元,是我的心理价位。”可是李小姐在跑了一圈之后发现不好租,“一些老的成熟的价格已经在60元/平方米,天一国际、德福广场这些新的5A级毛坯的租金都在40元/平方米,而且都是中介在代租,户型服务都好,就是租不起。”李小姐说,在找写字楼的过程中,她发现目前高新区好多写字楼空置率还是很高的,“投资者的心理预期太高了,现在租金都居高不下,真正的创业者承担不起。”李小姐说,希望经过一段时间,房东都能放下预期,将租金降下来。


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